Cómo saber el valor catastral de mi vivienda

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Al comprar una vivienda se sabe el precio de compra. Sin embargo, el valor catastral del inmueble puede no coincidir con el precio que has comprado.

Es importante saber el valor catastral de tu vivienda, ya que, Hacienda tiene en cuenta dicho valor para establecer impuestos como el IRPF, IBI, ITP e Impuesto de sucesiones y donaciones.

Por otra parte, al momento que se vende la vivienda es necesario respetar el valor catastral, ya que si el precio de venta es menor, entonces posee implicaciones fiscales. Para saber el valor primero debemos saber que es.

¿Qué es el valor catastral?

El valor catastral de una vivienda es el valor administrativo que determina el Catastro a cada inmueble que se encuentra en el registro. Se basa en algunos criterios de valoración que se encuentran previamente establecidos según la localidad en donde esté el mismo.

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Para quienes no saben que es un Catastro, se refiere al registro administrativo que se debe realizar obligatoriamente a cada inmueble. Este trámite es totalmente gratuito.

¿Cómo se calcula el valor catastral?

Se realiza sumando el valor del suelo y el valor de su construcción. También, se suman criterios específicos que se establecen de manera distinta dependiendo del lugar.

Algunas veces se confunde con el valor de tasación, pero este solo se usa para pedir una hipoteca y es totalmente distinto.

En concreto, todos los criterios de valoración que se toman en cuenta son los siguientes:

• Coste de construcción.
• Valor del suelo.
• Gastos de producción.
• Calidad del edificio y su antigüedad.
• Ubicación de la propiedad.
• Valor histórico o en su defecto artístico.
• Valor de mercado.

Obtener el valor Catastral mediante el Recibo del IBI

Impreso en el recibo del IBI se encuentra el valor catastral de dicha vivienda. El mismo se paga actualmente, pero si no posee el recibo anual, puedes calcularlo mediante la cantidad de los pagos hechos hasta la actualidad, dividiendo entre el gravamen aplicado. Este se puede consultar mediante el Registro de la Propiedad.

Ejemplo de cálculo de valor Catastral con Recibo IBI

• Pagado en total IBI 161,71€
• Gravamen de 0,4510 %

Valor catastral de vivienda = 36.743,88 €.

Qué es la Referencia catastral

La referencia catastral, se define como el código compuesto por 20 dígitos y que posee el Catastro de los inmuebles. Es decir que con ello lo puede identificar uno del otro.

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De esta manera se puede conocer el valor Catastral de la vivienda, tan solo se debe llamar al Catastro o consultarlo vía Online en la página oficial. Ahora bien, la referencia catastral de dicho inmueble o vivienda se encuentra en el recibo de IBI.

Cómo leer una referencia catastral

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Los 20 dígitos tienen de por si su valor asignado, un ejemplo claro de ello sería:

7654321BC8888D0005ED

• Los primeros 5 números representan la ubicación de la propiedad (76543)
• Los 2 posteriores son el inmueble concreto según la ubicación (21)
• Los siguientes 7 números corresponden al plano catastral según la ubicación (BC8888D) las primeras letras corresponden a la gestión territorial.
• Los 4 números siguientes son del piso concreto (0005)
• Los 2 últimos dígitos representan el control para validar información (ED)

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Mientras tanto para las parcelas rusticas se hace de una manera muy similar pero con características que la diferencian de un terreno normal:

• 12 primeros dígitos hacen referencia a la provincia
• 3 siguientes al municipio
• La letra siguiente identifica el sector donde se encuentra la propiedad
• Luego hay 3 números que hacen referencia al polígono
• 5 dígitos posteriores a los del polígono identifican la parcela
• 2 últimos al control correspondiente.

Valor catastral y valor de mercado ¿Cuál es la diferencia?

El valor de mercado representa el precio que al que puede llegar un bien mediante alguna operación de compra y venta. Por otro lado el valor catastral se fija por la Administración, aunque ambos valores se relacionen, los mismos no coinciden.

Una de las condiciones legales del valor catastral es que el mismo no puede llegar a superar el 50% del precio que se establece en el mercado. Esto quiere decir que el mismo siempre estará por debajo del valor de mercado.

¿Qué pasa si se compra una vivienda por un precio menor al valor catastral?

Cada propietario es libre de establecer su precio de vivienda. Pero, se debe tener en cuenta que si el mismo es inferior al valor catastral, los problemas legales y fiscales van a estar siempre al acecho, bien sea para el dueño del inmueble, como también para el comprador.

Por su parte, la Agencia Tributaria comprueba y mediante la aplicación de correctores de acuerdo a la fecha en la que se realiza el trámite, obliga a quien compra el bien a pagar el ITP. Este impuesto corresponde a la diferencia existente entre el valor de venta del inmueble declarado y el valor catastral que previamente se ha verificado.

Sin embargo, la inspección no se hace de forma inmediata, puede llegar a tardar hasta 4 años posteriores a la compra del inmueble.

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Por su parte, el propietario o en este punto el vendedor, se ve en la obligación de declarar ante el IRPF la ganancia patrimonial que se ha obteniendo por la transacción del inmueble basándose en el valor y no por precio de venta.

También, se debe tener en cuenta que remodelaciones o modificaciones hechas al inmueble deben ser declaradas al Catastro para que de esta manera el valor Catastral también sea modificado. Si este trámite no es realizado, el Catastro puede aplicar sanciones conforme la ley.

¿Qué hacer en caso de discrepancia con el valor catastral?

Si por alguna razón detecta que el recibo del IBI es notablemente superior al que debería pagarse, o en el caso de que venda la casa/inmueble tenga un valor muy alto, debe hacerse una reclamación en Catastro. Así se podrá realizar una valoración real en cuanto a la propiedad.

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